以色列银行收紧抵押贷款权益要求

以色列银行监管局发布了新的抵押贷款指令。购房者的抵押贷款额度有所提高，但附加了严格的股权条件，并且不允许贷款期限超过30年，尽管商业银行提出了这样的要求。

银行监管机构的一项主要指导方针规定了一项临时性优惠政策，允许以现有公寓作为抵押申请任何用途的贷款。过去，贷款额度最高可达房产价值的50%，后来这一门槛暂时提高至70%，而现在这项优惠政策已成为永久性政策。然而，在放宽限制的同时，也设定了一项重要限制：当贷款额度超过房产价值的50%但低于70%时，最高贷款额度将被限制在20万新谢克尔以内。

抵押贷款顾问协会副主席阿维·尤苏波夫对将贷款利率永久提高至70%的指令表示欢迎。他表示：“这项规定允许借款人以现有住房为抵押，以最高70%的融资利率获得任何用途的贷款，且高于50%融资利率的部分最高可达20万新谢克尔。这一举措意义重大，它为借款人、顾问和银行体系提供了监管确定性，并在高利率和持续经济压力时期，为家庭提供了负责任的现金流灵活性。”

政府补贴计划的益处

由抵押贷款顾问协会代表发起的另一项纾困措施，针对的是参与政府补贴项目的购房者。新指令调整了用于计算优惠价公寓融资利率的房产价值上限，从180万新谢克尔提高到210万新谢克尔，因此这些房产的最高抵押贷款额度也将从135万新谢克尔增加到157.5万新谢克尔（75%的贷款额度来自评估价值）。与此同时，新规要求购房者提供至少10万新谢克尔的首付，这意味着购房者无法通过抵押贷款全额支付房款，但他们仍然可以享受较低的购房价格和较低的首付要求。

除了减免贷款外，新指令还改变了家庭可支配收入中每月还款比例的计算方法。根据更新后的指导方针，住房贷款（无论是用于购买、装修还是任何其他用途）的总还款额不得超过可支配收入的50%。然而，该指令强调，当还款比例超过可支配收入的40%时，银行将被要求对贷款赋予100%的风险权重——此举将直接影响利率水平。因此，一笔100万新谢克尔的抵押贷款，采用30年固定利率、非挂钩利率，融资利率较低，本金配置比例为35%，其利率约为4.7%。相比之下，同样的贷款，如果风险权重为100%，预计利率将达到约6.7%——如此巨大的利率差距将显著影响每月还款额和贷款总成本。

抵押贷款顾问协会注意到这项决定，并指出此举有助于加强银行体系的风险管理，提高透明度，并统一各银行的指令执行标准。然而，该协会警告称，新指令可能会导致非银行市场的抵押贷款和信贷业务增加，利率上升，同时也会使消费者难以采取措施来减轻每月还款额和家庭现金流压力。

补贴限制

以色列银行发布的另一项限制措施涉及抵押贷款组合的构成以及贷款在不同利率轨道之间的分配。根据更新后的指导方针，浮动利率贷款（包括与基准利率或指数挂钩的贷款）的比例将限制在抵押贷款总额的三分之二以内，而固定利率贷款的最低比例为抵押贷款总额的三分之一。此举旨在降低借款人的风险水平，并减少其在经济不确定时期和利率波动较大时对利率急剧上升的脆弱性。

银行监管机构还着手处理另一项与承包商融资业务相关的重大限制，重点是气球式贷款和补贴贷款，在这类贷款中，开发商承担购房者的利息支付。根据该指令，此类贷款的规模将限制在银行当季批准的所有抵押贷款的10%以内，该限制将持续到2026年底。与此同时，新指令强调，银行必须持有更高的住房贷款净值。实际上，这意味着对于每一笔用于购买公寓或房产的房地产权益抵押贷款组合，银行必须额外拨出相当于这些贷款总额1%的资本。这项要求旨在起到安全网的作用，使银行能够更好地应对潜在风险，例如房地产价值下跌或借款人难以偿还抵押贷款。

除上述指导方针外，以色列银行还明确指出，各银行必须持续审查其用于计提住房贷款信用损失准备金的方法和模型，并在必要时进行更新。以色列银行还强调，各银行必须确保所采用的方法能够全面权衡所有可能影响贷款回收的因素，包括借款人特征、市场状况和经济环境。

抵押贷款期限最长为30年

尽管之前的草案曾考虑在特殊情况下（例如战争消耗战、与借款人达成债务和解或实施政府援助计划）将抵押贷款还款期限延长至30年以上，但以色列银行最终选择不纳入任何例外情况。在最终指令中，银行监管机构明确指出，“银行不得批准或发放最终还款期限超过30年的住房贷款。”

这意味着流动性灵活性降低，尤其对于那些面临暂时性收入下降或每月还款额大幅增加的借款人而言。许多人认为延长还款期限是缓解还款压力的有效手段，但以色列银行倾向于维持保守的还款门槛，以避免将风险延后多年，并降低银行和借款人自身承担的沉重长期负债。