特拉维夫与周边城市之间的房价差距缩小

中央统计局的数据显示，自2023年以来，市场发生了剧烈的变化，特拉维夫四居室公寓的价格与全国其他地区的价格差距正在缩小。与此同时，该市北部较贵街区与南部和东部较便宜街区之间的价格差距也在缩小。

与邻近城市相比，特拉维夫的公寓价格在 2021-2022 年达到顶峰后，这一趋势发生了逆转，2025 年，特拉维夫的房价出现了六年来的首次下降。

特拉维夫的房价是以色列平均房价的2.5倍。

2017年，以色列一套四居室公寓的平均价格约为150万新谢克尔，而特拉维夫的同类型公寓价格约为340万新谢克尔，约为前者的两倍多。2019年，特拉维夫的房价下跌，这显然是由于当时的市场危机所致，公寓价格指数下跌，交易量也降至与目前类似的低点。

然而，新冠疫情爆发后，以色列各地（包括特拉维夫）的四居室住宅价格开始飙升，2020年至2022年间，价格上涨了20%。在特拉维夫，这意味着每套公寓的平均价格上涨了近110万新谢克尔，而以色列全国的平均涨幅略高于30万新谢克尔。结果是，到2022年，特拉维夫四居室公寓的价格与全国平均价格之比接近2.5倍。

那几年究竟发生了什么？似乎除了新冠疫情后创造的经济环境（包括较低的利率和良好的信贷条件）推高了房价之外，在本世纪初，特拉维夫北部（靠近市政厅、哈梅迪纳广场、巴夫利、耶胡达·马卡比街等地）的 Rova 3 和 4 区的规划开始产生重大影响。

尽管特拉维夫规划建设委员会早在2018年就批准了这些规划，但新公寓的建设和销售却历经数年才正式启动。在此之前，这些区域已经开展过一些TAMA 38城市更新项目，但规模较小，部分原因是市政府在批准整体区域规划之前，拖延发放许多项目的许可证。最终，整个过程使得人们首次能够在特拉维夫老城区北部购买到符合最新标准的全新公寓——配备电梯、停车场、阳台，当然还有安全防护设施。

与此同时，位于伊本·加比罗尔街和雅博廷斯基街交汇处的苏迈尔区新公寓项目开始建设和销售。富裕的买家蜂拥而至，愿意支付高价，这推高了全市的平均房价。

一项名为“环球”（Globes）的研究对特拉维夫地区的五个大城市——拉马特甘、霍隆、巴特亚姆、赫兹利亚和佩塔提克瓦——进行了调查，结果也呈现出类似的趋势。例如，2017年在特拉维夫购买的一套四居室公寓比拉马特甘的公寓贵49%，比巴特亚姆的公寓贵83%，比霍隆的公寓贵95%，是佩塔提克瓦公寓的两倍（中央统计局直到2023年才开始统计赫兹利亚的公寓价格）。

2022 年，拉马特甘的差距扩大到 57%，霍隆扩大到 117%，巴特亚姆扩大到 87%，佩塔提克瓦扩大到 105%（2021 年达到峰值，当时差距已达 120%）。

经济放缓的原因：利率、政治局势和库存积压。

2023年，市场形势开始发生变化，特拉维夫房价与平均公寓价格之间的比率开始下降。这主要有三个原因。首先，利率自2022年4月开始攀升，并在2023年达到了令人窒息的程度，对市场产生了显著影响。

其次，一些人，例如开发商约西·阿夫拉哈米，认为政府提出的司法改革和抗议活动导致公寓需求下降，尤其是在渴望政治稳定的特拉维夫市。

第三，全国范围内，尤其是特拉维夫，住房供应过剩的问题开始显现。从2022年底到2023年底，公寓供应量从5万套跃升至7万套。

2023年12月，中央统计局首次公布了各城市的公寓供应量，结果显示特拉维夫的公寓供应量约为8000套。据估计，其中很大一部分是罗瓦3区，尤其是罗瓦4区的公寓，这些公寓是根据区域规划建造的。

特拉维夫四居室公寓价格与全国平均价格的比率降至2.15，拉马特甘降至56%，霍隆降至110%，巴特亚姆降至81%，佩塔提克瓦降至100%。自2023年起，赫兹利亚的四居室公寓价格也开始进行测量，该地区的价格差异从2023年的41%降至2025年的29%。

新现实：每平方米50,000新谢克尔的玻璃天花板

去年特拉维夫四居室公寓的交易价格比2024年的价格低0.6%。这看起来似乎不多，但与2019年相比，价格下降了5%。

根据莱克曼大学凤凰资本市场研究所金融分析主管、注册会计师伊泰·凯德米（Itay Kedmi）最近的一项研究，特拉维夫地区公寓融资交易中隐含的公寓价格折现率高达其价格的13.3%。因此，这些交易显然极大地缓解了整体房价下跌，尤其是在特拉维夫地区。然而，由于中央统计局的调查基于名义价格，因此并未将这些交易纳入统计范围。

另一个问题是，Sde Dov 出售的许多公寓价格远高于城市平均水平，这拉高了平均价格。

过去三年，特拉维夫四居室公寓的平均售价一度逼近500万新谢克尔大关，但始终未能突破。这一价格门槛约为每平方米5万新谢克尔，目前构成了该市公寓价格的“玻璃天花板”，难以逾越。造成这一障碍的主要原因是特拉维夫公寓的购买结构发生了变化，即高档地段的公寓减少，而经济型地段的公寓增多。因此，尽管公寓成交价格持续上涨，但平均售价却有所下降。

虽然它还没有被其他城市超越的危险，但数据显示，即使在房地产市场领先的城市，也不是每个价格都能卖出去。

弗洛伦丁和亚德埃利亚胡的物价飞涨

房地产评估局对特拉维夫不同街区的分析显示，2023-2025 年的房地产市场前景十分有趣。分析表明，虽然该市南部和东部地区的房价显著上涨，但 Rova 4 的情况却有所不同。

数据显示，在弗洛伦丁区，每平方米房价上涨了约16%（达到63,000新谢克尔），在亚德埃利亚胡区，涨幅约为14%（达到45,000新谢克尔），而城市北部地区的涨幅则较为温和；在罗瓦4区，预计到2025年，每平方米房价仅上涨2%，达到69,400新谢克尔。这些数据表明，北部新兴街区与老牌高档住宅区之间的房价差距正在逐渐缩小。

房地产评估局主席内哈玛·博金表示：“数据分析凸显了特拉维夫房地产市场的一个有趣现象：此前被认为品质差异巨大的街区之间的差距正在缩小。弗洛伦丁曾被认为是一个正在经历高档化的地区，如今其房价已接近罗瓦4区，此前高达数十个百分点的每平方米价格差距也已不再显著。近年来，弗洛伦丁已成为各类购房者、年轻人、家庭和投资者竞相追逐的热门区域。”

“我们可以看到亚德·埃利亚胡（Yad Eliyahu）的发展方向与弗洛伦丁（Florentin）类似。在很多方面，它现在的情况与几年前的弗洛伦丁非常相似：一个拥有巨大发展潜力的社区，这得益于城市更新、基础设施改善以及新人口的涌入。在相对较短的时间内，每平方米房价出现两位数的增长，这可能预示着这种发展方向的转变，尤其是在当前市场充满不确定性，我们预期房价将会趋于平稳甚至下降的情况下。”

Inhouse Real Estate Marketing 的 Raz Schrieber 表示：“Rova 4 的房价下跌显著缩小了城市北部与东部和南部之间的房价差距。与此同时，城市南部的房价出现了令人瞩目的上涨。例如，在 Florentin，新建四居室公寓的每平方米价格已接近北部的价格。”

“因此，我们发现对其他街区的需求正在发生‘转移’，例如比扎隆、亚德埃利亚胡等等。除了城市南部地区需求和关注度的增长之外，我们还必须考虑到市政当局在多年忽视后启动的基础设施投资，以及轻轨线路的建设……”

例如，在亚德·埃利亚胡（Yad Eliyahu），基础设施已经完善，阿菲卡学院（Afeka College）预计也将迁至该社区。亚德·埃利亚胡表明，在特拉维夫东部仍然可以找到价格合理的房产。近年来，它似乎一直被城市中更受欢迎、更具吸引力的地区的光芒所掩盖，但现在它正处于一个崭新的起点。

特拉维夫和中央区承包商和建筑商协会首席执行官 Eli Rosenthal 补充道：“数据反映了一种现实，即像 Rova 4 这样的成熟区域，不同开发商之间的竞争非常激烈，加上利率和不断上涨的建筑成本，正在削弱一些项目的经济可行性。

“我们认为，将资源和项目推广到城市其他地区具有未来改善潜力的社区，尤其是那些地理位置优越、交通便利且正在进行城市更新的社区，具有明显的经济逻辑。这些更新过程能够随着时间的推移创造真正的价值——无论是在整体可见性方面，还是在基础设施的改善和升级方面。”