特拉维夫与周边城市之间的房价差距缩小

中央统计局的数据显示，自2023年以来，市场发生了剧烈的变化，特拉维夫四居室公寓的价格与全国其他地区的价格差距正在缩小。与此同时，该市北部较贵街区与南部和东部较便宜街区之间的价格差距也在缩小。

与邻近城市相比，特拉维夫的公寓价格在 2021-2022 年达到顶峰后，这一趋势发生了逆转，2025 年，特拉维夫的房价出现了六年来的首次下降。

特拉维夫的房价是以色列平均房价的2.5倍。

2017年，以色列一套四居室公寓的平均价格约为150万新谢克尔，而特拉维夫的同类型公寓价格约为340万新谢克尔，约为前者的两倍多。2019年，特拉维夫的房价下跌，这显然是由于当时的市场危机所致，公寓价格指数下跌，交易量也降至与目前类似的低点。

然而，新冠疫情爆发后，以色列各地（包括特拉维夫）的四居室住宅价格开始飙升，2020年至2022年间，价格上涨了20%。在特拉维夫，这意味着每套公寓的平均价格上涨了近110万新谢克尔，而以色列全国的平均涨幅略高于30万新谢克尔。结果是，到2022年，特拉维夫四居室公寓的价格与全国平均价格之比接近2.5倍。

那几年究竟发生了什么？似乎除了新冠疫情后创造的经济环境（包括较低的利率和良好的信贷条件）推高了房价之外，在本世纪初，特拉维夫北部（靠近市政厅、哈梅迪纳广场、巴夫利、耶胡达·马卡比街等地）的 Rova 3 和 4 区的规划开始产生重大影响。

尽管特拉维夫规划建设委员会早在2018年就批准了这些规划，但新公寓的建设和销售却历经数年才正式启动。在此之前，这些区域已经开展过一些TAMA 38城市更新项目，但规模较小，部分原因是市政府在批准整体区域规划之前，拖延发放许多项目的许可证。最终，整个过程使得人们首次能够在特拉维夫老城区北部购买到符合最新标准的全新公寓——配备电梯、停车场、阳台，当然还有安全防护设施。

与此同时，位于伊本·加比罗尔街和雅博廷斯基街交汇处的苏迈尔区新公寓项目开始建设和销售。富裕的买家蜂拥而至，愿意支付高价，这推高了全市的平均房价。

一项名为“环球”（Globes）的研究对特拉维夫地区的五个大城市——拉马特甘、霍隆、巴特亚姆、赫兹利亚和佩塔提克瓦——进行了调查，结果也呈现出类似的趋势。例如，2017年在特拉维夫购买的一套四居室公寓比拉马特甘的公寓贵49%，比巴特亚姆的公寓贵83%，比霍隆的公寓贵95%，是佩塔提克瓦公寓的两倍（中央统计局直到2023年才开始统计赫兹利亚的公寓价格）。

2022 年，拉马特甘的差距扩大到 57%，霍隆扩大到 117%，巴特亚姆扩大到 87%，佩塔提克瓦扩大到 105%（2021 年达到峰值，当时差距已达 120%）。

经济放缓的原因：利率、政治局势和库存积压。

2023年，市场形势开始发生变化，特拉维夫房价与平均公寓价格之间的比率开始下降。这主要有三个原因。首先，利率自2022年4月开始攀升，并在2023年达到了令人窒息的程度，对市场产生了显著影响。

其次，一些人，例如开发商约西·阿夫拉哈米，认为政府提出的司法改革和抗议活动导致公寓需求下降，尤其是在渴望政治稳定的特拉维夫市。

第三，全国范围内，尤其是特拉维夫，住房供应过剩的问题开始显现。从2022年底到2023年底，公寓供应量从5万套跃升至7万套。

2023年12月，中央统计局首次公布了各城市的公寓供应量，结果显示特拉维夫的公寓供应量约为8000套。据估计，其中很大一部分是罗瓦3区，尤其是罗瓦4区的公寓，这些公寓是根据区域规划建造的。

特拉维夫四居室公寓价格与全国平均价格的比率降至2.15，拉马特甘降至56%，霍隆降至110%，巴特亚姆降至81%，佩塔提克瓦降至100%。自2023年起，赫兹利亚的四居室公寓价格也开始进行测量，该地区的价格差异从2023年的41%降至2025年的29%。

新现实：每平方米50,000新谢克尔的玻璃天花板

去年特拉维夫四居室公寓的交易价格比2024年的价格低0.6%。这看起来似乎不多，但与2019年相比，价格下降了5%。

根据莱克曼大学凤凰资本市场研究所金融分析主管、注册会计师伊泰·凯德米（Itay Kedmi）最近的一项研究，特拉维夫地区公寓融资交易中隐含的公寓价格折现率高达其价格的13.3%。因此，这些交易显然极大地缓解了整体房价下跌，尤其是在特拉维夫地区。然而，由于中央统计局的调查基于名义价格，因此并未将这些交易纳入统计范围。

另一个问题是，Sde Dov 出售的许多公寓价格远高于城市平均水平，这拉高了平均价格。

过去三年，特拉维夫四居室公寓的平均售价一度逼近500万新谢克尔大关，但始终未能突破。这一价格门槛约为每平方米5万新谢克尔，目前构成了该市公寓价格的“玻璃天花板”，难以逾越。造成这一障碍的主要原因是特拉维夫公寓的购买结构发生了变化，即高档地段的公寓减少，而经济型地段的公寓增多。因此，尽管公寓成交价格持续上涨，但平均售价却有所下降。

虽然它还没有被其他城市超越的危险，但数据显示，即使在房地产市场领先的城市，也不是每个价格都能卖出去。

弗洛伦丁和亚德埃利亚胡的物价飞涨

房地产评估局对特拉维夫不同街区的分析显示，2023-2025 年的房地产市场前景十分有趣。分析表明，虽然该市南部和东部地区的房价显著上涨，但 Rova 4 的情况却有所不同。

数据显示，在弗洛伦丁区，每平方米房价上涨了约16%（达到63,000新谢克尔），在亚德埃利亚胡区，涨幅约为14%（达到45,000新谢克尔），而城市北部地区的涨幅则较为温和；在罗瓦4区，预计到2025年，每平方米房价仅上涨2%，达到69,400新谢克尔。这些数据表明，北部新兴街区与老牌高档住宅区之间的房价差距正在逐渐缩小。

房地产评估局主席内哈玛·博金表示：“数据分析凸显了特拉维夫房地产市场的一个有趣现象：此前被认为品质差异巨大的街区之间的差距正在缩小。弗洛伦丁曾被认为是一个正在经历高档化的地区，如今其房价已接近罗瓦4区，此前高达数十个百分点的每平方米价格差距也已不再显著。近年来，弗洛伦丁已成为各类购房者、年轻人、家庭和投资者竞相追逐的热门区域。”

“我们可以看到亚德·埃利亚胡（Yad Eliyahu）的发展方向与弗洛伦丁（Florentin）类似。在很多方面，它现在的情况与几年前的弗洛伦丁非常相似：一个拥有巨大发展潜力的社区，这得益于城市更新、基础设施改善以及新人口的涌入。在相对较短的时间内，每平方米房价出现两位数的增长，这可能预示着这种发展方向的转变，尤其是在当前市场充满不确定性，我们预期房价将会趋于平稳甚至下降的情况下。”

Inhouse Real Estate Marketing 的 Raz Schrieber 表示：“Rova 4 的房价下跌显著缩小了城市北部与东部和南部之间的房价差距。与此同时，城市南部的房价出现了令人瞩目的上涨。例如，在 Florentin，新建四居室公寓的每平方米价格已接近北部的价格。”

“因此，我们发现对其他街区的需求正在发生‘转移’，例如比扎隆、亚德埃利亚胡等等。除了城市南部地区需求和关注度的增长之外，我们还必须考虑到市政当局在多年忽视后启动的基础设施投资，以及轻轨线路的建设……”

例如，在亚德·埃利亚胡（Yad Eliyahu），基础设施已经完善，阿菲卡学院（Afeka College）预计也将迁至该社区。亚德·埃利亚胡表明，在特拉维夫东部仍然可以找到价格合理的房产。近年来，它似乎一直被城市中更受欢迎、更具吸引力的地区的光芒所掩盖，但现在它正处于一个崭新的起点。

特拉维夫和中央区承包商和建筑商协会首席执行官 Eli Rosenthal 补充道：“数据反映了一种现实，即像 Rova 4 这样的成熟区域，不同开发商之间的竞争非常激烈，加上利率和不断上涨的建筑成本，正在削弱一些项目的经济可行性。

“我们认为，将资源和项目推广到城市其他地区具有未来改善潜力的社区，尤其是那些地理位置优越、交通便利且正在进行城市更新的社区，具有明显的经济逻辑。这些更新过程能够随着时间的推移创造真正的价值——无论是在整体可见性方面，还是在基础设施的改善和升级方面。”

以色列科技员工持有价值 1500 亿新谢克尔的股票期权

一位熟悉员工薪酬的人士表示：“毫无疑问，高科技员工收入颇丰——尤其是他们获得的股权激励（期权和股票）。这些金额几乎是其他任何公司的员工都无法获得的，更不用说仅靠常规工资了。”

他补充道：“我们必须记住，即使在高科技行业，薪资相对于整体经济水平而言也很高，但巨额财富却来自股权。无论是上市公司员工的股权回报可能价值数百万美元，还是私营公司员工退出时突然获得一大笔钱，都是如此。”据同一消息来源称，这种情况“无疑会在经济中造成阶级分化，而且外国投资者也在房地产市场投入了大量资金。”

以色列科技行业的高就业率

以色列科技从业人员手中积累的巨额财富引发了一系列超越行业范畴的根本性问题。以色列中央统计局几个月前公布的数据显示，以色列科技行业的就业率极高——占经济就业总量的11%，而十年前这一比例仅为9%——在经合组织成员国中实属罕见。中央统计局发布的《2025年报告》指出，科技行业与其他行业之间的工资差距不断扩大，是经合组织成员国中最高的之一。

该报告还指出，自 2017 年以来，科技行业对以色列的 GDP 贡献了约 18%，出口额贡献了约 60%，GDP 增长贡献了约 33%，科技行业的所得税缴纳额约占以色列所有直接税款的 24%。

与此同时，科技求职公司Ethosia发布的一份报告显示，以色列科技从业人员数量在2025年出现了十年来的首次下降，从2024年底的41.7万人降至2025年底的40.9万人。这一下降与2022-2023年科技行业的危机有关，危机源于利率上升，导致大规模裁员和招聘停滞，也可能与人工智能工具的引入导致部分员工失业有关。

增强财富效应并支持私人消费

在华尔街上市的以色列公司中，绝大多数来自科技行业——网络安全、软件、芯片等等。在科技公司，员工通常还能获得股权激励，作为其整体薪酬方案的一部分（例如期权和锁定股票）。根据以色列工人银行（Bank Hapoalim）首席策略师莫迪·沙弗里尔（Modi Shafrir）的数据，截至2025年底，以色列员工持有的“价内”期权和锁定股票价值近1500亿新谢克尔。尽管此后金额有所变化，且由于美元贬值，其谢克尔价值肯定有所下降，但这仍然是一笔巨款。

如此巨额的资金对以色列整体经济意味着什么？沙弗里尔表示：“这有几点影响。首先，它能提升财富效应，从而促进私人消费（例如购车、出国旅游、外出就餐等）和经济增长。我认为，当员工行使期权时（这是一个渐进的过程），由于股市的超额收益，部分资金也会流入当地股市。此外，行权时还能增加税收。Wiz 的出售就是一个极端案例，但以色列员工持有的上市科技公司期权同样意义重大。”

沙弗里尔表示，这也是“支撑谢克尔走强的因素之一，但并非主要因素，因为大多数员工都希望将美元收益兑换成谢克尔，毕竟他们居住在以色列。” 这也对当地房地产市场产生了影响，不过沙弗里尔认为，“预计未来这将对房地产市场起到支撑作用，因为目前市场供应过剩，尤其是在市中心。2021-2022年，尤其是在新冠疫情之后，这些措施支撑了特拉维夫的房地产价格，但如今市场更多地受到其他因素的影响。”

您提到了对强势谢克尔的支持，美元疲软会受到股票期权行使的影响，但这很可能也会对股票期权产生影响？

沙弗里尔：“毫无疑问，谢克尔走强会影响以美元计价的期权的价值。因此，行使期权的人也有可能选择购买以美元计价的资产，例如美国股票。”

该问题在多大程度上影响通货膨胀？

一方面，私人消费会刺激通胀，因此会对通胀产生影响。另一方面，假设其中一部分会影响汇率，那么也会产生抑制通胀的影响。总体而言，通胀效应有所增强，但并不显著。

这里是否正在形成两个经济阶层——科技从业人员和其他所有人？

“总的来说，这一方面加剧了不平等。另一方面，科技行业对国家在很多方面都非常重要，包括税收、对经济增长的支持等等。”

最大的问题是：转变量会有多大？

Meitav 首席经济学家 Alex Zabezhinsky 认为，要确定目前“盈利”的期权对以色列经济的影响，缺失的数据之一在于员工将行使多少期权——本质上是将其转化为金钱。

他表示：“总体而言，公众资产组合规模约为7万亿新谢克尔，预计到2025年将增长约1万亿新谢克尔。”因此，在他看来，超过1000亿新谢克尔的期权“数额相当可观，但仍然只占资产组合的一小部分，约占其增长的10%。显然，10%的增长意义重大，但如此巨额的资金集中在少数人手中，问题在于其中有多少将用于消费——依我之见，相对较少。”

扎贝任斯基认为，由于这些科技从业人员相对富裕，边际消费倾向较低，因此他们多获得的任何谢克尔都不会像其他社会经济地位较低的人那样，带来同等的消费水平。“据我估计，大部分行使的期权都会用于储蓄和投资，”他说道。“如果年轻的科技从业人员行使期权并购买房产自用或用于投资，其影响可能主要体现在房地产市场；其次是汽车等大型耐用消费品。而对食品和其他服务等日常消费的影响则较小。”

这将对汇率产生什么影响？

“如果员工收到美元，其中一部分被兑换成谢克尔（我估计至少会有一部分被兑换），这会产生影响。我认为目前影响还不大。这确实会产生影响，但不会改变格局，不过会给谢克尔的升值带来更大的压力。”

关于对通胀的影响，扎贝津斯基认为影响甚微。“这类销售并没有扭转房地产市场的颓势。没错，更昂贵的房产确实被买走了，这可能会影响特拉维夫的房价，但这并非大量买家涌入的宏观经济事件。如果所有资金都用于消费，那么就会对通胀产生影响。但事实并非如此，因此很可能大部分资金都用于储蓄和投资，只有一部分流入经济并产生影响。”

以色列医疗科技公司Livia完成超百万美元众筹融资 即将登陆证券市场

以色列创新医疗设备公司Livia（希伯来语“利比亚”）近日宣布，其在ExitValley众筹平台发起的融资轮次已筹集超过100万美元，融资活动即将圆满结束，公司计划在未来几天内正式完成资金募集，并推进上市准备工作。这一进展为Livia的女性健康解决方案带来了重要资金支持，有望加速其产品在全球市场的推广。

Livia公司专注于开发一种经美国FDA批准的非药物医疗设备，利用低强度电脉冲技术，在30-60秒内显著缓解女性经期疼痛。该设备已获得8项专利保护，操作简便、无副作用，被视为传统止痛药的创新替代方案。公司强调，这一技术不仅能快速缓解不适，还能帮助数百万女性改善日常生活质量，尤其在以色列和国际女性健康领域具有广阔应用前景。

根据ExitValley平台最新数据，此次众筹目标为35万新谢克尔（约合10万美元），但实际募集金额已大幅超出，显示出投资者对Livia技术的强烈信心。参与者包括众多以色列本土投资者，他们看好公司“上市前最后一轮”融资的机会。Livia创始人表示，募集资金将主要用于扩大生产规模、加强临床验证以及推进国际市场准入和营销活动。公司已明确计划在不久后通过以色列证券交易所或其他合适平台实现公开上市，进一步提升企业价值并为投资者提供退出路径。

作为以色列高科技生态系统的重要一员，Livia体现了“创业国度”在医疗健康领域的持续创新实力。以色列医疗科技行业长期以来以精准、可靠和患者为中心而著称，此类融资成功案例不仅为本土初创企业注入活力，也吸引了全球投资者的关注。在当前复杂的安全与经济环境下，以色列企业凭借先进技术和专业团队，仍能稳步推进发展，展现出顽强的韧性。

Livia的成功融资再次证明，专注于解决实际民生痛点的创新项目，能够获得市场的高度认可。公司下一步将聚焦产品优化与商业化落地，目标是让更多女性受益于这一快速有效的疼痛管理方案。

以色列始终支持本土创新企业的发展，通过资本市场和众筹平台为高潜力项目提供成长空间。Livia的进展不仅是公司里程碑，也为以色列医疗科技领域增添了积极注脚。期待该公司在上市后继续展现强劲表现，为全球女性健康贡献以色列智慧。